每个在比利时的华人，不管是生活还是投资，都免不了为房屋买卖或者租赁费上一番工夫。房屋买卖和租赁之所以让人揪心，是因为交易物品本身价格不菲，是大家多年心血，若是小玩物买的不顺心了，也就当破财消灾，房产交易出了问题，设想大家都会胸闷吧。
而在比利时买卖房屋，语言、尤其是对于交易中涉及法律概念的用语的准确理解就变得极为重要了。我们发现，不管我们说的是弗莱忙语还是法语又或两者都精通，对于房屋买卖中涉及到的一些文件并不能简单翻译为中文，因为同样的文字，在中国和比利时不同的法律体系下，所指的文件代表的法律效力有所差异。所以，我们将从房屋买卖中的“承诺书”开始，为大家介绍比利时房屋买卖和租赁方面的规定，帮助大家避免在“住”方面遇上故意的或无意的烦心事儿。
原则：临时契约等同于买卖
比利时不动产交易流行的一个概念是“临时契约等同于买卖（Compromis de vente vaut vente）”。也就是说，当买方和卖方就交易物品的一些基本要件（这里就是指房屋和售价）和辅助要件达成一致签订临时契约时，交易就已经产生效力了，承诺方必须履行承诺。
在签订正式的交易合同前，买卖双方可以先签订临时契约，包括出售承诺、购买承诺以及优先权协议。这些临时契约（合同前协议）与正式合同的区别在于，临时契约体现出买卖双方的共识，该契约中所罗列的内容是买卖双方已经谈妥的，故而一旦拍板就构成真正的合同条款。而正式合同不再是双方交换意见的文件，而是买方或卖方单方面的法律行为。
不动产出售承诺
不动产出售承诺（promesse de vente）是卖方对潜在买方的承诺，前者是承诺方，后者是受益方，也就是说一旦买方同意购买，那么作出承诺的卖方就应当按照承诺里所定的“明确的价格”购买承诺里指定的“房屋”。在出售承诺里，明确的价格和交易物品是两个关键内容（这同购买承诺是一样的，关于购买承诺，将在下一期详细介绍），这两个内容构成了出售的“充分条件”， 即只要“是这个物品”、“是这个价格”，我就愿意出售。由此可见，一份完整的出售承诺包含了交易所需要素，只等有买方拍板，就能达成交易。买方拍板有两个意义，一方面，一旦买方拍板，就表示交易双方已经就物品和价格达成了一致；另一方面，买方拍板意味着销售合同的形成，在此之前，买方对交易中涉及的房屋不持任何权利。所以说，出售承诺规定了卖方双重的出售义务，一方面，当合同形成时，卖方必须履行出售的义务；另一方面，卖方不得对买卖添加障碍，即卖方有保证“购买可以实现”的义务，主要指在出售承诺规定期限内，卖方不得将房屋卖给第三方。倘若发生这种情况，买方是否可以强制履行出售承诺以及赔偿事宜，取决于卖方将房屋出售给第三方的行为的性质（善意还是恶意）。
出售承诺的几个关键问题
- 所出售房屋的所有权：卖方可以就尚不归其所有的不动产做出出售承诺，但是，当买方拍板、销售合同形成时，卖方必须已经对该房屋有明确的所有权。
- 出售承诺的时效：可以在出售承诺里明确注明。如果没有注明，该时效遵循“合理有效期（délai raisonnable）”的一般原则。卖方可以要求买方在规定期限内拍板。
- 受益方支付定金：为了弥补卖方冻结不动产的损失，可以要求买方就出售承诺支付定金。倘若最终买方拍板达成销售合同，那么定金将抵做价款；反之，定金归卖方所有。
- 受益方要特别注意出售承诺中的用词。在买卖双方发生争议时，法官并非根据协议名称而是根据出售承诺中的用词来决定承诺是否构成合同的性质的。
［原创］比利时鼎盛华人律师行
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